相続物件売却の際の注意点とは？
不動産を相続したときに忘れがちなのが相続登記です。相続登記なしに不動産の売却はできません。今までは相続登記には期限がありませんでした。しかし、不動産の相続を知った日から３年以内に登記するよう義務化されることが国会で決まり、２０２４年４月２８日までには施行され、期限内に相続登記しないと罰せられる可能性があります。
目次
相続登記ってそもそもどういうこと？
相続登記には３つのパターンがあり、法定相続による場合と遺言による場合と遺産分割協議による場合があります。誰が相続するか決まったら法務局にいろいろな書類を提出して不動産登記簿上の名義を変更することを相続登記といいます。これは自分でも出来ますがたいていの場合、司法書士さんに依頼します。
相続登記をしない場合のデメリットとは？
相続登記を怠っていた場合に起こりうる事態の一つに、「いざ登記をしたいときに登記ができない」ということが考えられます。
たとえば、相続登記をしていない不動産について、「買いたい」という人が現れた場合、相続登記をしないと不動産は売れません。
このようなときに相続人の一人が認知症になり、判断能力がなくなってしまっている場合には、家庭裁判所で成年後見人を選任する手続きをしない限り、有効な遺産分割協議ができず、相続登記ができません。成年後見人の選任には時間がかかりますし、費用もかかります。
また、相続人同士の仲が悪くなっていて、「遺産の取り分を増やしてもらわないと遺産分割協議書に印鑑を押さない」などと言い出すこともありえます。
そのほか、相続人の一人が海外に行って連絡が取りにくくなったり、行方不明になって全く連絡がとれないなんてこともあり得ます。
以上のように、相続登記を怠っていると、「いざ登記をしたいときに登記ができない」という事になってしまいます。
このほか、相続登記をしないうちに2次相続、3次相続が起こり、相続人の範囲か拡大していってしまうということも考えられます。
遺産分割協議は相続人全員でしなければいけませんので、相続人の範囲が拡大していけばいくほど、話し合いが難しくなっていってしまいます。
相続登記を放置すると、上記のようなデメリットがありますので、相続人の間で話し合いがまとまったのであれば、すぐに相続登記をしておかれることをオススメします。
誰が不動産を相続するのがベストか？
たとえば、ご主人がお亡くなりになり相続が発生した際に、ご主人（被相続人）の遺産をどのように分けるべきかは、残された親族（相続人）全員の話し合いで決めていただくことになります。
相続人全員が同意したのであれば、奥さんが単独で相続をするとか、奥さんとお子さんが２分の１ずつの共有にするなど、どのような方法も可能です。
しかし、将来のことを考えると、あまりおすすめできない方法もあります。
兄弟姉妹で不動産を共有するのは？
相続登記を兄弟姉妹の共有名義にするのは原則オススメできません。
不動産を兄弟の共有名義にして長期保有すると、将来的にさまざまな問題が発生する可能性があるためです。たとえばこのような問題があります。
１.共有者のひとりが、不動産を売りたいと言い出す
たとえば、相続登記の結果、不動産を長男と二男、三男の３分の１ずつの共有名義にしたとして、その数年後、三男が不動産を売却したいと言い出した場合、長男と二男は売却したくない、手放したくないというようなことになれば、兄弟間で争いになってしまうでしょう。
２.共有者の誰かに相続が発生する
兄弟３人は仲が良く、共有の状態でよいと考えていたとしても、長男が亡くなり、その相続人である長男の妻や息子が不動産の売却を希望するなら、やはりまた二男や三男との間で争いになるかもしれません。
３.共有者の誰かに相続が発生し、さらにその相続人にも相続が発生する
このような状態になると、相続人の数も大幅に増え、不動産の管理や売却についての相続人間の話し合いや合意が事実上不可能となり、誰もその不動産を有効に活用することができなくなる可能性があります。
このような状態を避けるために、できれば、不動産の名義は兄弟の共有にはされないほうがよいでしょう。
※ただし不動産をすぐに売却する予定がある場合等、共有名義にしても問題がないケースもあります。
親子で不動産を共有するのは？
上記のとおり、相続登記の結果、兄弟で不動産を共有するのはおすすめできないのですが、親子で不動産を共有するのであれば、危険度はそれほど高くありません。
たとえば父が亡くなり、母と子が不動産を共有したとして、次に母が亡くなれば、結局その子が母の相続人になるのですから、それほど問題となりません。
ただし、この場合でも、子供が母よりも先に亡くなったとき、子供の相続人が母以外になる場合（子供に配偶者や子がいる場合）には、その点を考慮しておく必要はあります。